2025 전세대출 규제 총정리｜수도권 80%·90% 룰 핵심

2025년 전세대출 규제 완전정리. 수도권·규제지역 보증비율 80%, 비수도권 90%, HF 전세보증 ‘90% 룰’까지. 계산표·Q&A·서류 체크리스트 포함.
 
 
안녕하세요, 인생 치트키입니다.

2025년 들어 전세대출 규제가 크게 달라졌습니다.
특히 “90% 룰”과 수도권 보증비율 80%가 겹치면서 저도 헷갈리더라고요.
 
이번 글에서는

• 정책 배경과 취지,
• 수도권 80% vs 지방 90% 차이,
• 실제 대출 가능 여부를 가늠하는 계산표,
• 필수 서류와 체크리스트

까지, 전세대출 규제를 한 번에 정리했습니다.

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≣ 목차

 

 

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왜 ‘90% 룰’이 나오고, 수도권은 왜 80%로 낮아졌나

• 정책 배경: 2025년 6·27 대책에 따라 수도권·규제지역 전세대출 보증비율이 90% → 80%로 하향됐습니다(시행 2025.7.21). 가계부채 안정화와 갭투자 억제가 핵심 목적입니다.
• 안전성 룰(90%): HF는 2025.8.28부터 심사를 강화해, 선순위채권+보증금이 집값 90%를 초과하면 보증 불가로 적용했습니다. 이는 임차인 보호용 안전마진입니다.
• 두 기준의 차이
  • 90% 룰: 집값 대비 안전성 (담보 단위 심사)
  • 80%/90% 보증비율: 지역별 대출 보증 커버율
    → 실제 대출은 두 기준 모두 통과해야 가능합니다.

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핵심 공식 (간단 요약)

• 안전성(A): 선순위채권 + 보증금 ≤ 집값 × 90% (법인 임대인 80%)
• 보증비율(B): 수도권·규제지역 80%, 비수도권 90%
• 순서 : A(안전성) 확인 → B(보증비율) 적용 → DSR 심사

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나는 가능한가? (예/아니요)

1. 등기부 확인: 선순위채권(근저당 등) 있나요?
2. 안전성(A): (선순위+보증금) ≤ 집값 ×90% → 넘으면 보증 불가.
3. 보증비율(B): 수도권·규제지역은 80%, 지방은 90% → 대출 필요액이 보증 커버 안에 들어오나요?
4. 1 주택자: 처분·전입 의무, HF 한도(수도권 1.8억/지방 2억) 확인.
5. 은행 심사: DSR·소득·신용까지 통과해야 최종 실행.

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간단 계산표 (8개 케이스)

케이스	집값	선순위 채권	전세보증금	합계	허용한도(집값×0.9)	결과
1	3억	0	2.6억	2.6억	2.7억	가능
2	4억	0.5억	3.2억	3.7억	3.6억	불가
3	5억	1억	3.5억	4.5억	4.5억	가능
4	6억	0	5.6억	5.6억	5.4억	불가
5	7억	1.5억	4.8억	6.3억	6.3억	가능
6	8억	2억	5.3억	7.3억	7.2억	불가
7	9억	3억	5억	8억	8.1억	가능
8	10억	0	9억	9억	9억	가능

※ 수도권·규제지역은 보증비율 80% 적용으로 실제 실행액은 더 줄 수 있습니다.

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주택유형·지역별 체크 포인트

• 아파트/주거용 오피스텔: 시세·서류 명확 → 심사 원활
• 빌라/다세대: 시세 산정이 까다로워 심사 지연 가능
• 수도권·규제지역: 보증비율 80% 적용 → 자기 자금 필요분↑

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자주 묻는 질문(Q&A)

Q1. 갱신 시 보증금이 오르면 90% 룰을 다시 보나요?
→ 네. 증액 후 기준으로 다시 안전성 심사를 합니다.
Q2. “수도권 80%”와 “90% 룰”은 뭐가 다른가요?
→ 90%는 담보 안전성, 80%/90%는 대출 보증 커버율입니다. 둘 다 통과해야 실행됩니다.
Q3. 공식 기준은 어디서 확인할 수 있나요?
→ HF 전세보증 안내(지역별 보증비율), 금융위원회 보도자료(정책 배경), 최근 언론 보도(HF 90% 심사 강화)에서 확인 가능합니다.

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계약 시 필요한 서류 (체크리스트)

• 기본: 신분증, 주민등록등본, 임대차계약서(확정일자), 계약금 영수증, 통장 사본
• 소득·재직: 재직증명서/사업자등록증, 원천징수영수증, 소득금액증명
• 부동산: 등기부등본, 건축물대장, 선순위채권 확인자료

은행·보증기관마다 추가 서류를 요구할 수 있으니, 신청 전 반드시 확인하세요.

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한 페이지 요약

• 안전성(A): 선순위+보증금 ≤ 집값 ×90% (법인 임대인 80%)
• 보증비율(B): 수도권·규제지역 80%, 지방 90%
• 순서: 안전성(A) → 보증비율(B)·DSR → 서류 제출
• 주의: 갱신·증액·집값 하락 시 재심사 가능

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2025년 전세대출 규제는 “안전성 90% 룰”과 “수도권 보증비율 80%”라는 두 축이 핵심입니다.

• 내 상황이 애매하다면 댓글에 집값·선순위·보증금·지역을 남겨 주세요. 바로 계산해 드리겠습니다.
• 도움이 되셨다면 공유·이웃추가·알림 설정으로 응원 부탁드립니다!

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참고자료 및 출처

• 금융위원회 보도자료: 6·27 가계부채 대책 — 수도권 보증비율 80% 하향.
• HF 전세자금보증 안내 — 지역별 보증비율·서류·보증료 기준.
• 언론 보도: HF, 전세대출 보증심사 강화(2025.8.26) — 안전성 90% 심사 확대 적용.