수도권 주담대 6억·생활자금 1억, 나는 몇 억까지? (2025 규정 총정리)

수도권·규제지역 주담대 6억 상한과 생활안정자금 1억 제한, 전입의무 6개월, 규제지역 LTV 40% 강화(9/7)까지 사례별 체크리스트와 3 ×2 매트릭스로 한눈에 정리했습니다. (근거: 금융위·국토부 보도자료)
 
 
안녕하세요, 인생 치트키입니다.

6월 28일부터 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대가 최대 6억으로 묶이고, 생활안정자금 주담대는 최대 1억으로 제한되었습니다.
 
또한 주담대 대출 후 6개월 이내 전입의무가 부과되고(생애최초·일시적 2 주택 등 실수요 중심 적용), 규제지역 LTV는 9월 7일 추가 대책으로 40%로 강화되었죠.
 
본 글은 독자가 “내 상황에서 얼마까지 가능하나?”를 바로 판단할 수 있게 공식 근거를 붙여 표·체크리스트 중심으로 정리했습니다. 

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≣ 목차

 

 

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1) 10초 요약: 무엇이 바뀌었나

• 구입 목적 주담대 상한 : 최대 6억 (수도권·규제지역, 2025.06.28 시행). 매일경제
• 생활안정자금 목적 주담대 상한 : 최대 1억(수도권·규제지역, 다주택자 금지). 노컷뉴스
• 전입의무 : 주담대로 집을 사면 6개월 이내 전입. 동아일보
• 규제지역 LTV 상한 : 2025.09.07부터 40%로 추가 강화(현 규제지역: 강남3구·용산). 행정안전부
• 만기 제한 : 주담대 최장 30년.
• 갭투자 차단 : ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 금지(전세금으로 잔금 치르는 구조).

한도 판단은 “상한(6억/1억) ↔ LTV·DSR” 중 더 작은 값으로 결정됩니다.
규제지역 LTV 40% 강화 이후엔 LTV가 병목이 되기 쉬우니, 소득·부채 구조와 병행 확인이 필수입니다.

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2) 적용 범위와 기본 개념 정리

• 수도권·규제지역 : 6억 상한·전입의무·갭투자 차단 등 핵심 조치의 적용 무대입니다. (규제지역 LTV 40%) 
• 구입 목적 주담대 : 주택 매수(잔금 포함)를 위한 대출. 상한 6억.
• 생활안정자금 주담대 : 보유주택을 담보로 생활비 등을 조달. 상한 1억(수도권·규제지역), 다주택자 금지. 
• LTV/DSR : LTV는 담보가치 대비 대출비율, DSR은 소득 대비 원리금상환 비율. 규제지역 LTV 40% 상한 적용.

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3) 보유현황×목적별 한도·조건 (수도권·규제지역 기준)

 

읽는 법
✅ 가능 / ❌ 불가 / ⚠️ 조건부

 

보유주택수/ 목적	구입 목적 주담대	생활안정자금 주담대
무주택	✅ 최대 6억 (LTV·DSR 내), 6개월 내 전입의무	N/A (담보주택 없음)
1주택	⚠️ 원칙 금지, 기존주택 6개월 내 처분 조건 시 무주택과 동일 취급(지역 LTV 적용: 규제지역 40%)	✅ 최대 1억(수도권·규제지역)
2주택 이상	❌ 금지(사실상 LTV 0%)	❌ 금지

근거 : 6억 상한·전입의무·처분조건·다주택 금지 및 생활안정자금 1억 제한. 규제지역 LTV 40% 강화(9/7). 

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4) 사례별 체크리스트 (바로 적용)

A. 무주택, 첫 주택 구입

• □ 대상지역: 수도권·규제지역 여부 확인
• □ 한도: 최대 6억 vs LTV(규제지역 40%) 중 작은 값 계산
• □ 전입: 6개월 내 전입 일정 확보
• □ 서류: 소득증빙·부채내역·매매계약서·등기부 등
• □ 갭투자형 구조 지양(조건부 전세대출 금지)
• 근거: 구입 6억 상한, 전입의무, 전세대출 금지. 

B. 1주택 갈아타기(추가 구입) → 일시적 2 주택

• □ 기존주택 6개월 내 처분 조건 동의 시, 무주택과 동일 LTV 적용
• □ 전입: 구매 주택 6개월 내 전입
• □ 가계부채 총량·DSR 변화 검토(만기 30년 제한)
• 근거: 처분조건부 1 주택자 특례, 전입·만기 제한.

C. 2 주택 이상 보유

• □ 구입 목적 주담대 금지(LTV 0%)
• □ 생활안정자금도 금지
• 근거: 다주택자 규제 강화. 

D. 생활안정자금 1억 활용(1 주택 보유)

• □ 목적: 생활비·교육비·의료비 등 합리적 범위 기재
• □ 한도: 최대 1억(수도권·규제지역)
• □ 다주택자는 불가
• □ 기존 전세퇴거자금·대환 이슈: 6/27 이전 계약 등 예외 논의 동향 확인
• 근거: 생활안정자금 1억 제한, 후속 논의.

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5) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 시행 이전에 계약했는데, 이번 규제 적용되나?

• 원칙적으로 시행(6/28) 이전 모집공고·계약 건은 일부 종전 규정 적용 사례가 있습니다(특히 분양 중도금/잔금 전환 등). 단지별 공고일·대출 실행일을 꼭 확인하십시오.

Q2. 전입의무는 누구에게, 언제부터?

• 구입 목적 주담대 차주는 6개월 내 전입이 원칙입니다. 미이행 시 대출 회수·향후 3년 주택 관련 대출 제한 등 불이익이 있을 수 있습니다.

Q3. 생애최초 LTV 우대는 유지되나?

• 생애최초 우대 폭이 조정되었고(80%→70% 보도), 지역·상품별 세부 요건이 상이하므로 은행·보증기관별 최신 공지를 확인하십시오. 

Q4. LTV 40%는 어디에 적용되나?

• 9/7 추가 대책으로 규제지역(강남 3구·용산) LTV 상한이 40%로 강화되었습니다. 

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6) 내 한도 가늠하기: 빠른 계산 가이드

 

한도 = MIN(상한, LTV한도, DSR한도)
예시) 규제지역 12억 아파트 구입, 무주택자

• LTV 40% → 4.8억
• 상한 6억 → 6억
  ⇒ 가능 한도는 4.8억(더 작은 값) + 소득·부채에 따른 DSR 영향 반영. 

 
체크리스트(간편)

• □ 지역: 수도권·규제지역 여부
• □ 목적: 구입 / 생활안정
• □ 보유주택: 0 / 1(처분조건?) / 2+
• □ 가격·소득·기존부채 입력 → LTV/DSR 산출
• □ 상한(6억·1억)과 비교해 최솟값 채택

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7) 은행 준비물 & 심사 팁

• 필수 서류: 매매(임대) 계약서, 등기부 등본, 주민등록등본, 인감, 소득증빙(원천징수·소득금액증명), 부채증빙 등
• 심사 리스크 줄이는 요령
  • 전입·처분 일정(갈아타기)은 증빙 가능한 일정표로 제출
  • 소득·부채 일치성, 신용대출 규모(연소득 이내) 사전 정리
  • 만기 30년 제한 고려해 월상환액 스트레스 DSR 점검 

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8) 위험·주의 포인트

• 규제지역 LTV 40%로 상한(6억)보다 LTV가 더 촘촘해질 수 있음. 
• 전입의무·처분조건 미이행 시 페널티(대출 회수·향후 제한). 
• 갭투자형 전세대출 금지로 잔금 구조 위험. 
• 생활안정자금 1억은 다주택자 금지, 갱신·대환 예외는 후속대책 모니터링 필요. 

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9) 공식 근거·원문 모음

• 금융위원회·관계부처 합동 가계부채 관리 강화 방안(6/27, 시행 6/28) 보도자료/FAQ. 국토교통부
• 주담대 6억 상한·전입의무·만기 30년 관련 주요 기사.
• 생활안정자금 1억 제한·다주택 금지 관련 기사.
• 규제지역 LTV 40% 강화(9/7) 발표. 

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부록) 표·템플릿 공유

◻︎ 3 ×2 매트릭스(복사용)

보유수\목적	구입 목적 주담대	생활안정자금 주담대
무주택	최대 6억 / 전입 6개월 / LTV·DSR 적용	해당 없음
1주택	처분조건부 시 가능(무주택과 동일 LTV), 전입 6개월	최대 1억
2주택+	불가(LTV 0%)	불가

◻︎ 사례 체크리스트

• □ 지역·목적·보유주택수 확인
• □ 상한(6억/1억) vs LTV vs DSR 비교
• □ 전입·처분 일정표 첨부
• □ 서류 준비(계약서·등기·소득·부채)
• □ 갭투자형 구조 회피(조건부 전세대출 금지)

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주담대 규제는 "실수요 중심·가계부채 안정”에 초점을 둡니다. 핵심은 상한(6억/1억), 전입·처분 조건, LTV 40%와 만기 30년입니다. 자신의 소득·부채 구조로 환산했을 때 실제 가능한 최솟값이 무엇인지 차분히 점검하시길 바랍니다.
 
인생 치트키는 앞으로도 정확한 근거와 실무형 체크리스트로 업데이트를 이어가겠습니다.

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참고·출처

• 관계부처 보도자료/FAQ 모음(6/27 발표, 6/28 시행). 국토교통부
• 주담대 6억 상한·전입의무·만기 30년·갭투자 전세대출 금지. 매일경제
• 생활안정자금 1억 제한·다주택 금지. 노컷뉴스
• 규제지역 LTV 40% 추가 강화(9/7). 행정안전부
• 예외·적용시점(분양 모집공고 기준 등) 참고. 비즈워치

 

오류 검수 메모

수치·기준은 2025-09-29 기준 공개 자료를 반영했습니다. 규제지역·세부요건은 수시 변경될 수 있어,
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